Temat wykorzystania tzw. łąk za targowicą ciągnie się od paru ładnych lat. Wydaje się, że w najbliższym czasie powstanie tam galeria handlowa.

Widzę, że jest duża presja (głównie ze strony młodych mieszkańców miasta) by powstało centrum handlowe z prawdziwego zdarzenia. Młodzież – i nie tylko – jeździ po Polsce – i nie tylko – i widzi jak dzisiejsze formy starachowickiego zorganizowanego handlu „są w tyle”. To fakt, któremu trudno zaprzeczyć. Ciśnienie panuje większe od czasu wybudowania dużego centrum w Ostrowcu Świętokrzyskim.

I obecne władze, mimo protestów środowiska handlowego postanowiły sfinalizować pomysł budowy galerii. Czy dobrze? Mam tu akurat mieszane uczucia. Swoją opinię wygłaszałem już na forum sse.pl, więc tu ją powtórzę i uzupełnię. Dodam też „moją” wizję galerii.

Miasto ma przygotowany (i to nie fizycznie, ale planistycznie – do tego, dopiero od „wczoraj”) w zasadzie jeden teren pod inwestycję skali „centrum handlowe z dużym marketem”. Jak widać planowanie i gospodarka nieruchomościami (na przestrzeni kilku, a nawet kilkunastu lat) daje taki efekt.

Jak wspomniałem, o zagospodarowaniu łąk wiadomo nie od dziś, nawet w połowie 2003 roku zostałem poproszony przez Tygodnik Starachowicki o opinię wówczas poruszanego tematu.

Jak sobie wyobrażałem Wierzbnik przyszłości można zobaczyć na tym obrazku.

Minęło kilka lat. Po pewnym czasie poglądy na pewne sprawy się „krystalizują”. Mnie również, ale nie aż tak drastycznie.

Zmienia się podejście inwestorów dużych inwestycji handlowych do wizji obiektów – wymuszone walką o klienta. Lata 90-te to w zasadzie niszczenie przestrzeni blaszanymi pudłami supermarketów. Przełom wieków to wprowadzanie drobnego handlu w formie wewnętrznych pasaży handlowych z wydawałoby się większą dbałością o wygląd. Wreszcie kolejna generacja – centra wielofunkcyjne (garaże podziemne, pełen asortyment handlu, usługi, rozrywka dla dorosłych i dla dzieci – kina, kręgielnie, nawet służba zdrowia). Oczywiście początkowo rodzaj ten występuje w wielkich miastach, ale po czasie pojawia się stopniowo w mniejszych ośrodkach. Niestety, niewiele jest udanych architektonicznie (a przede wszystkim urbanistycznie). Ogólnie określając: panuje kicz. Szkoda, że projektanci rysują pod inwestora i „ogólnonarodowy gust”, a nie kreują nowej jakości przestrzeni.

Wracam do Starachowic.

Pomijając to co wcześniej napisałem, że jest kilka lepszych lokalizacji z punktu widzenia natury (zielone podmokłe łąki), przestrzeni miejskiej i wyglądu (w mieście sporo niewykorzystanych nieużytków poprzemysłowych do REWITALIZACJI) oraz funkcji miejskich (bliskość Starego Miasta z wykształconym drobnym handlem), zbytnio nie przeciwstawiam się, krytykować nie będę i zielonej wstążki (a’la Rospuda) sobie nie przykleję.
Z drugiej strony, wielka szkoda, bo potrzebną w Starachowicach galerię nie moglibyśmy mieć (z powyższych względów) w innym, lepszym miejscu.

W związku z tym moje uwagi do tematu, a w zasadzie takie internetowe prośby do osób (może czytają :) do osób pilotujących ten temat.

Jest to teren niezwykle eksponowany (z wiaduktu, zjazdu Alei Armii Krajowej, nawet z Polnej, Iłżeckiej i Miodowej oraz z pociągu) , w związku z tym musi byś atrakcyjny wizualnie.

Dlatego też poprzeczka musi być wysoko podniesiona. Dodatkowo, szczególnie opracowana powinna być dobrze widoczna z daleka „piąta elewacja” czyli dach. Marzeniem moim byłoby gdyby to był „dach zielony” czyli trawa. Ostatecznie żwir. Bez pudeł wentylatorów standardowo umieszczanych na dachach. Nie oznacza to, że obiekt byłby nie wentylowany. Chodzi o zaprojektowanie obudowy dla urządzeń technicznych, a nie tylko montaż.

Najlepiej, by obiekt sprawiał wrażenie mniejszych budynków połączonych ze sobą (zastosowanie wycofań elewacji, szklanych prześwitów) a nie jednego wielkiego pudła. Elewacje stonowane, ale różnorodne (cegła, blaszane panele, szkło).

Przy takim obiekcie, powinno się znaleźć zaplecze wypoczynkowo-rekreacyjne (boiska, kawałek parku, skwer z oczkiem wodnym), więc pożądane byłoby małe spiętrzenie płynącej w pobliżu Młynówki oraz wykorzystanie wąskotorówki np. peron połączony z galerią, zagospodarowanie kolejkowego „trójkąta”. Mieszkańcy osiedla Lipia, Jasieńca czy Iłży przyjeżdżali by do galerii kolejką. Nawet mieszkańcy osiedla Młynówka gdyby w dolince mieli przystanek :-).

I jeszcze dwa szersze aspekty. Co z pobliskim targowiskiem? Bo trudno wyobrazić koegzystencję takich sąsiadów. Czy w przyszłości nie przeznaczyć terenu po targowicy na zabudowę, a targowisko przenieść (jeśli tak to gdzie?)

Pozostają do rozwiązania problemy komunikacyjne. Powstanie takiego centrum mogłoby przyspieszyć budowę ulicy tzw. Nowospółdzielczej – od placu przed dworcem wschodnim wzdłuż torów do Targowej z przedłużeniem do owej galerii i dalej do Iłżeckiej/Zgodnej (albo i Polnej). Byłaby to droga która by pozwoliła uspokoić ruch i oddać pieszym Rynek i część ulicy Piłsudskiego. Wiem, że jest to problem, bo to tereny kolejow, a tych tak łatwo nie da się ruszyć. Choć „uparta władza” może je odzyskać.

Do tego, żeby coś powstało po myśli inwestora (a chodzi zapewne o dużą jak na nasze miasto powierzchnię handlową – porównywalną z Ostrowcem) będzie potrzebna zmiana planu miejscowego. Do tej pory był zapis o powierzchni sprzedażowej pojedynczego obiektu 2000 metrów kwadratowych. Jak wspomniałem na początku „od wczoraj” czyli w październiku 2007 Rada Miasta pozwoliła na zmianę zapisów w planie miejscowym.

Pozwoliłem sobie wynotować co ciekawsze fragmenty zawarte ww. planie. Są w nim zawarte dosyć dobre zapisy. Na przykład:

• Wprowadza się obowiązek stosowania formy architektonicznej obiektów wielkokubaturowych nawiązującej do skali, kolorystyki i ogólnego charakteru najwartościowszej zabudowy miasta (w sensie wrażeniowym), w celu uzyskania efektu kontynuacji struktury miejskiej. Szczególną uwagę należy zwrócić na rozwiązanie dachów wyeksponowanych z trasy N-S (np. dachy zielone, żwirowe).
• Zgrupowania parkingów należy rozwiązać jako parkingi zazielenione z modularnym lub naturalnym wkomponowaniem zieleni wysokiej na powierzchni minimum 10% pow. parkingów.

Moim zdaniem zabrakło określeń materiałów elewacyjnych – z określeniem procentu występowania, ale podczas zmiany planu przez Radę Miasta można byłoby to dodać.

Nasuwa mi się jeszcze taka dygresja. Starachowiccy kupcy przez ostatnich kilka, jak nie kilkanaście lat mieli dobrze, a nawet za dobrze z lokalnymi władzami. Powiedzmy, że to zasługa właśnie tych władz, że niewiele robiły w celu uporządkowania handlu. A jak już coś zrobiły to nie szkodziło (a wręcz pomagało) to handlarzom. Szkodziło w innym względzie.

Wyżej wspomniany plan miejscowy powstał zapewne, by jednak mieć choćby jeden teren dla potencjalnego inwestora (ale z „prokupieckim” zapisem w planie o mniejszej powierzchni – z tego powodu wszyscy omijali Starachowice). Teren, który był do „znalezienia” od razu. Bo był, do tego pusty i miejski. Po prostu łatwizna.

Powstały nowe markety.

• Champion. Obecnie Carrefour Express. Lekko na uboczu i z dala od kupców – z wyjątkiem sklepów POSiCZu, market w PARKU!
• Plus – jako kuriozalna wizytówka miasta przed Urzędem Miasta – również z dala od kupców.
• Albert – na relatywnie nowym osiedlu, gdzie handel również nie był wykształcony.
• Pozostałe powstawały na „bazie” istniejących lokali handlowych, Są ze dwa – małe wyjątki ale i sklepy nieduże.

Znamienne jest to że podane przykłady największych obiektów handlowych powstały w wyniku fatalnej polityki sprzedaży miejskich nieruchomości (z innymi aferkami po drodze…).

Tymczasem, kupcy mając dosyć dobre warunki i co tu dużo mówić kiepską konkurencję ze strony wielkopowierzchniowego handlu ZUPEŁNIE NIC nie zrobili by handel w ich wykonaniu wyglądał inaczej. Zero pomysłu na inwestycje, rozwój, wygląd i obsługę klienta. Nie wiem przez ile lat jeszcze siedzieliby na Manhattanie. Na szczęście – nie bez problemów – i tu się szykuje zmiana. Od czasu do czasu podnosili krzyk czując zagrożenie (np. kiedy do miasta przyjechał potencjalny inwestor chcący zainwestować).

Obserwujący zachowanie kupców mogą stwierdzić, że część ich wypowiedzi trąci hipokryzją. Gdzie powstają najnowsze małe sklepiki? Ano w pobliżu ronda przy Championie. A to pasożyty jedne :-) Po prostu wykorzystują ruch generowany przez market. Żeby to chociaż jakoś wyglądało, a to paskudztwo jakich mało. Jeden z pięterkiem, inny mniejszy, a jeszcze inny nie pasujący. I właśnie (powtarzam do znudzenia) dlatego potrzebne są plany miejscowe nawet dla takich wydawałoby się zagospodarowanych terenów.

Swego czasu zrobiłem małą analizę starachowickiego handlu wielkopowierzchniowego w postaci porównania wielkości obiektów i terenów.

Inwestor galerii na Ostrowieckiej Rawszczyźnie – Polimeni chwalił się wielkościami 19 tys. m2 pow. całkowitej – 15 tys. m2 pow. handlowej. Całkowita – to cała powierzchnia łącznie ze ścianami zewnętrznymi. Podana powyżej pow. handlowa to powierzchnia użytkowa (wewnętrzna bez ścian i ogólnej komunikacji) sklepów. Z czego na Tesco przypada 5 tys. m2 (info również na stronach Tesco).
Dla porównania największy starachowicki obiekt handlowy – Champion ma powierzchnię całkowitą ok. 3,6 tys. m2.

Markety porównałem na podstawie zdjęć lotniczych – zaś ostatnia realizacja (Lidl) jest narysowana „na oko”.

Nie wiem na ile obecnie odpowiada rzeczywistości Galeria w Ostrowcu – planik był stary i pochodził z materiałów inwestora. Ale skalę oddaje. Należy wziąć również poprawkę, że na terenie znajduje się nowoczesna, o olimpijskich wymiarach miejska pływalnia. W związku z tym z terenu starachowicko-wierzbnickich łąk można uzyskać podobną powierzchnię handlowo-usługową

Wpis o nowej galerii nie byłby pełnowartościowym wpisem, gdybym nie pokusił się o swoją wizję galerii :)

Postanowiłem na szybko się zmierzyć z tematem. I co mi wyszło? To co poniżej przedstawiam w rozbiciu na etapy. Pierwszy etap to zapewne jeden market z galerią (lub jej zaczątkiem), drugi etap (z podetapami) to finalna zabudowa z drugim, tematycznym marketem i ewentualnie rozrywką.

Początek drugiego etapu:

Duży obrazek powyższego rysunku → [320 KB]

Ostateczny plan galerii handlowej:

Duży obrazek powyższego rysunku → [320 KB]

Rysując taką koncepcję przyjąłem następujące zasady:

• Galeria i jej elewacje są odwrócone frontem do miasta i do eksponowanych widoków (wiadukt i linia kolejowa)
• Centralny placyk determinujący układ i kompozycję: rondo na zakończeniu przedłużenia ulicy Spółdzielczej i początek osi kompozycyjnej kończącej się na zadrzewieniu zielonych łąk po drugiej Młynówki (tam mógłby być teren rekreacyjny powiązany z galerią)
• Początkowo dwa powiązania komunikacyjne: od ulicy Spółdzielczej (tu pod wiaduktem jest ciasno, ale czas budowy to jedyny dogodny moment na przebudowę tej ulicy z jej przedłużeniem – fragment dwujezdniowy uwzględniający podporę wiaduktu); od ulicy Iłżeckiej (rejon obecnego skrzyżowania) i trzecie, zupełnie nowe wykorzystujące skrzyżowanie na nasypie (rondo na poszerzeniu nasypu, z mostem nad wąskotorówką i wjazdem na dach marketu wykorzystywanym na parking). To trzecie połączenie wydaje się być science-fiction jak na starachowickie warunki, ale jak się popatrzymy nawet na polskie realizacje to inwestorzy galerii nie takie obiekty inżynieryjne budowali… Jako czynnik przekonujący podaję szczupłość terenu pod parkingi (w przypadku takich wielkości zabudowy) oraz znakomite połączenie z wiaduktem i Aleją Armii Krajowej z poprawą wizualną i bezpieczeństwa ruchu drogowego. W przypadku rezygnacji z tego rozwiązania skrzyżowanie w postaci ronda widzę przy ul Iłżeckiej (trochę niekonsekwentnie przedstawiam je na pierwszym z rysunków).
• Wielkości obiektów powierzchnia całkowita w metrach kwadratowych: market nr I – ok. 7000; market tematyczny nr II – ok. 6000; galeria handlowa (z rozrywką) – ok. 7000. Cały zespół to ok. 20 000 – czyli nieco więcej jak w Ostrowcu. Dodatkowo mam jeszcze miejsce na obiekt nr III (również tematyczny) – ok. 1000 metrów.
• Parkingi grupuję na tyłach obiektów kubaturowych, ale powiązanych kompozycyjnie; jak wcześniej wspomniałem przy dążeniu do takich ilości metrów ilość miejsc na parkingach naziemnych będzie (na oko) nie wystarczająca i trzeba będzie wykorzystać miejsce w obrębie obiektów – dlatego moim zdaniem optymalnym rozwiązaniem będzie nie parking pod centrum handlowym (jak się to spotyka w innych tego typu obiektach oraz mając na uwadze warunki gruntowe) lecz na dachu. Z ogólnych wyliczeń zapotrzebowanie na parkingi to ok. 420 miejsc postojowych, a to daje 10 000 metrów powierzchni – czyli połowę powierzchni zabudowy centrum handlowego.
• Architektura – obiekt nie ma bezpośredniego sąsiada, więc nie ma się do czego nawiązywać. Ważne są dalsze widoki z okolicznych ulic i likwidację wrażenia jednobryłowego obiektu. W związku z tym proponuję trzy bryły, które w swoich elewacjach frontowych mają architektoniczne urozmaicenia – wycofania, wyniesienia, a centralna część (galeria) jest wklęsła – dostosowana kompozycyjnie do placu. Forma budynku jasno określa główne wejście i zaprasza do środka. Nie wnikam w rodzaje materiałów elewacyjnych, ale byłoby miło, gdyby to materiały klasyczne (zwłaszcza od strony frontowej), a więc cegła czy nawet nasz pobliski szydłowiecki piaskowiec. Ważną jest widoczna w tym przypadku tzw. piąta elewacja – czyli dachy. Warto wprowadzić elementy zieleni: trawa, krzewy w donicach np. na wysuniętych fragmentach elewacji; plan minimum to dach żwirowy. Na części jest parking. Wykluczone wolnostojące elementy i urządzenia techniczne niewkomponowane w bryłę budynku!
• Budowa galerii jest szansą na stworzenie nowej jakości przy jednej z atrakcji turystycznych Starachowic i zabytku jakim jest wąskotorówka. Dlatego też należy wykorzystać. Zagospodarować tzw. trójkąt, wybudować nowy peronik, wykorzystać i wyremontować na znacznym fragmencie drogę do lokomotywowni.
• Targowisko. To już temat na nieco inną dyskusję, ale nie sposób o nim nie wspomnieć. W przyszłości – najlepiej niedalekiej – wymaga ono modernizacji, bowiem nie jest pozytywną wizytówką miasta i to w tym eksponowanym miejscu. Dlatego też sygnalizuję ten problem – tak jak proponowałem to w pracy dyplomowej o Wierzbniku ( plansza ukształtowania) – proponując m.in. i ujednolicenie wizualne i rozbudowę pawilonów.

Tak wygląda moja wizja. Wiem, że może to wyglądać inaczej. Zdaje sobie sprawę, że gorzej. Ale też wiem, że mógłbym być miło zaskoczony czymś lepszym. Mieszkańcy miasta oraz okolic, również.