05.08

Niech się rozwija sieć handlowa w mieście, ale…

W październiku 2012 udzieliłem wywiadu Gazecie Starachowickiej w sprawie inwestycji handlowej powstającej w sąsiedztwie Rynku i wierzbnickiego kościoła. Tekst ukazał się również w portalu Wirtualne Starachowice. Po wywiadzie nastąpiła odpowiedź ad vocem starostwa powiatowego, a potem moja – przywołam je w następnym wpisie. W tekście dodałem fragment rysunku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.


Galeria z niesmakiem

Handlowcy z wierzbnickiego Rynku i okolicy nie mogą zrozumieć, jak mogło dojść do tego, że przy ul. Kościelnej powstaje Galeria o powierzchni 14 tys. m kw., skoro prawo zezwala tylko na budowę obiektów do 2 tys.? Zresztą nie tylko to ich boli… Z nurtującymi ich pytaniami przyszli do GAZETY, a my poprosiliśmy o opinię Marcina Bednarczyka – działającego w Warszawie architekta, współautora projektów użyteczności publicznej i planów miejscowych, zdobywcę nagród, starachowiczanina zamiłowanego w rodzinnym mieście, bardzo ceniącego jego urok i znawcę jego historii. Jego praca dyplomowa o Wierzbniku była prezentowana na jednym z Wieczorów Starachowickich Towarzystwa Przyjaciół Starachowic.

- Jak to możliwe, że obiekt szkoły, na wybudowanie którego złożyli się mieszkańcy przedwojennego, biednego Wierzbnika skończył w najgorszy z możliwych sposobów?

- Dokonali tego (podejmując decyzje czy też przyzwalając) w 2007 roku, w poczuciu spełnienia obowiązku, lokalni samorządowcy. Tym bardziej kuriozalne jest, że wśród tych wybieranych władz, czy to powiatu, czy miasta, trzon od wielu lat stanowią nauczyciele, ponoć najlepsi (bo wybierani). Jak można było dopuścić do upadku najstarszej, powstałej w 1932 roku ze składek społecznych szkoły?

Choćby z tego powodu szkoła powinna być „oczkiem w głowie” właściciela. Argumenty określające stan budynku czy wielkość szkoły, które zapewne padłyby w odpowiedzi – znając historię i usytuowanie – absolutnie nie przemawiają. Tym bardziej w dobie pozyskiwania milionowych funduszy unijnych przeznaczanych na „wyrównywanie szans, rozwoju zacofanych rejonów, wspomagania edukacji” itp. – można się posiłkować nazwami z 99% takich projektów.

Kolejny aspekt, który jak najgorzej świadczy o wspomnianych nauczycielach – choć nie tylko, to lokalizacja szkół średnich na terenie miasta. Wystarczy umiejscowić lokalizację tych placówek szkolnych na terenie miasta i narysować główne powiązania komunikacyjne. Aż pięć szkół w rejonie Radomskiej i Szkolnej. Wszystkie na północ od alei Armii Krajowej.

A na południe od niej jedna wielka „czarna dziura” oświatowa. Jedyna szkoła w centrum została wymazana z mapy. Mimo szczupłości terenu, wraz z sąsiednią szkołą podstawową mogłaby stanowić ważny element, nie tylko o funkcjach oświatowych, ale i rekreacyjno-kulturalnych, którego w tej części miasta brak. Jak tu można mówić o planowaniu przestrzennym, polityce rozwoju miasta i powiatu czy rozwoju zrównoważonym? Tak zoptymalizowano oświatę i usprawniono organizację szkolnictwa, że młodzież z Południa, śródmieścia pokonuje kilometry (puszczane z dymem spalin) tracąc czas na czekanie na przystankach, czy jazdę w tłoku. Urzędnicy pomyśleli o sobie – bo na pewno nie o młodzieży. Pomyśleli o teraźniejszości – nie o przyszłości.

- Obiekt był na dodatek zabytkiem?

- Oczywiście, że tak. Zabytkami nie muszą być obiekty wpisane do rejestru zabytków. Wystarczy ustawowa definicja: „nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową”. Szkoła ewidentnie stanowiła element historii miasta. O architekturze może przeciętnej, ale wyróżniającej się na tle Wierzbnika. Jeden z nielicznych budynków publicznych Wierzbnika.

Niestety, przy przyzwoleniu urzędniczym, ku zadowoleniu inwestorów nie mających pojęcia o dziedzictwie i kulturze, podzielił los jak kilka innych zabytkowych budynków, na które też „machnięto ręką”. Co ciekawe, budynek szkoły, mimo że nie istnieje, jest formalnie dalej chronionym zabytkiem. Jest bowiem chroniony w obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W zapisach planu, który jest prawem miejscowym zaopiniowanym przez powiat, uchwalonym przez miejskich radnych i ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa, nie ma mowy o wyburzeniu! Są jednoznacznie brzmiące, wyraźne zapisy o ochronie. Za zgodą konserwatora „można co najwyżej” dokonać uzgodnionej przebudowy czy nadbudowy.

Na rysunku planu budynek jest oznaczony odpowiednim kolorem jako obiekt ujęty w gminnej ewidencji zabytków. Przypomnę tylko, że ustawa o zabytkach literalnie wyszczególnia, jako jeden z czterech punktów, że formą ochrony zabytku są ustalenia w planach miejscowych (Art.7). Oczywiście znając polskie realia, również z mediów, można zdawać sobie sprawę, że wyburzenie tego, dla niektórych „wrzoda”, trzeba było zapewne odpowiednio udokumentować i „wychodzić” po urzędach. Im więcej papierów i pieczątek, tym dla sprawy lepiej.

- Wszystkie te działania były niezgodne z planem miejscowym?

- Oczywiście. Moim zdaniem, jeśli już budynek za przyzwoleniem urzędników miał być zburzony – powinien przejść procedurę zmiany uchwały w sprawie planu miejscowego, pozytywnie zaopiniowaną przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Negatywne światło pada na poczynania konserwatora – jeśli zgodził się na wyburzenie budynku zapisanego do ochrony w planie miejscowym. Spójrzmy jeszcze na to z innej strony. Stan tego chronionego przez prawo, ale nie przez urzędników budynku nie był znów tak tragiczny. Nie muszę szukać przykładu z bogatych krajów, czy miast (bo i takie argumenty dało się słyszeć).

Widać to choćby po odbudowywanym budynku Dyrekcji Wielkiego Pieca. Nie ma nic straconego, nawet w wydawałoby się beznadziejnym przypadku, z mniejszymi szansami na dofinansowanie niż obiekt oświatowy, do tego za relatywnie małe pieniądze, i to przekazywane etapami. Mimo że Wielki Piec jest pod kuratelą Starostwa, porównanie to obnaża błędy, jakich dokonał ten sam właściciel kilka lat temu.

- I wbrew zapisom planu miejscowego?

- Zatrważająco przedstawia się inwestycja galerii handlowej w świetle pozostałych zapisów obowiązującego planu miejscowego, unaoczniająca jak naciągane mogą być zapisy planistyczne. Ciekawe, że jeszcze w 2009 r. współczynniki te były bardziej rygorystyczne dla omawianej inwestycji – choć były prawidłowe z racji struktury urbanistycznej i funkcjonalnej Wierzbnika. Dokument przed uchwaleniem był dostępny na stronie BIP Urzędu Miasta – nawet po uchwaleniu myślałem że obowiązuje.

Na podstawie tych zapisów niewykonalna była inwestycja o takiej skali zabudowy i przyjętych funkcjach. W 2009 roku, kiedy uchwalono plan miejscowy, parametry określające zabudowę na terenie szkoły zliberalizowano (można się domyślać dlaczego), ale nie na tyle, że to, co obecnie powstaje, było z nimi zgodne. Oto jeden z ogólnych, ale oddających co uczyniono, zapisów: „Cały obszar planu, z wykluczeniem terenu zamkniętego (czyli linii kolejowej), wskazuje się do rewitalizacji terenów i rewaloryzacji istniejącej zabudowy.

Celem rewaloryzacji istniejącej zabudowy jest przywrócenie wartości historycznych i zabytkowych układu urbanistycznego Wierzbnika ukształtowanego w XVII -XIX w. w dostosowaniu do wymagań współcześnie pełnionych funkcji, oraz przywrócenie wartości zabytkowych i uzyskanie właściwych standardów użytkowych”.Widzimy więc jak przywrócono wartości historyczne, dostosowano wymagania do współczesnej funkcji, przywrócono wartości zabytkowe i uzyskano właściwe standardy użytkowe. Po prostu budynek wyburzono.

- Prześledźmy podstawowe parametry, jakie dotyczą terenu inwestycji…

- Minimalna powierzchnia biologicznie czynna to 25% powierzchni terenu (uprzednio było 40%) – co w przypadku tak dużego budynku z wybrukowanymi dojazdami wokół jest bardzo wątpliwe do spełnienia. Będę się posiłkował wielkościami podanymi przez inwestora na stronie internetowej, kiedy ogłaszał przetarg na budowę.

Praktycznie pozostaje rejon skarpy – od ulicy – i nie wydaje mi się, że jest to jedna czwarta terenu. Inny wskaźnik – intensywność terenu (współczynnik 2 czyli powierzchnia działki ok. 6600 m kw. x 2) – zgodnie z wielkościami podanymi przez inwestora (12000 m kw) i zapisem w planie miejscowym obiekt spełnia wymagania, choć przy poprzednim współczynniku 1,5 – tego nie spełniał.

W zasadach ochrony i kształtowania ładu przestrzennego czytamy, że na obszarze planu zakazuje się lokalizowania obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw. Uprzednio był zakaz: o powierzchni całkowitej liczonej wraz z powierzchnią obiektów towarzyszących, większej niż 800 m kw oraz o powierzchni sprzedaży większej niż 400 m kw. Czyli zmiana zasadnicza.

- Reasumując – za zgodą radnych uchwalono, że w odległości 130 metrów od Rynku można powiększyć rozsądnie przyjętą wcześniej powierzchnię sprzedaży (czyli de facto handlową) pięciokrotnie…

- Inwestor podawał w informacjach reklamowych, że powierzchnia handlu i usług wyniesie 7500 m kw. (z sumowania na nowej stronie internetowej – ponad 7800 m kw.). Czapki z głów, jeśli w obiekcie będzie 2000 m kw. sklepów, a 5800 m kw. usług, np. pizzeria, pralnia, wypożyczalnia czy sprzedaż usług telekomunikacyjnych.

Co prawda przez cwańszych inwestorów stosowane są „numery”, że zbyt dużą powierzchnię sprzedaży przedstawia się tak, że półki w sklepie są magazynem albo witryną wystawową, a chodzenie między nimi – komunikacją. W ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym jest to tak napisane, że ewidentnie chodzi o konkretnie wydzielone funkcje.

Równie dobrze można wybudować hipermarket, licząc powierzchnię sprzedaży pod samymi kasami. Według planu, dachy budynków usługowych (nie w zabudowie pierzejowej) powinny być symetrycznie pochyłe, dwuspadowe lub wielospadowe; dopuszcza się stosowanie dachów naczółkowych, mansardowych oraz dachów polskich łamanych o jednakowym kącie nachylenia obu części dachu, a kąt nachylenia dachów od 30 do 45 stopni.

Tymczasem na budynku mamy dostawioną imitację kawałka dachu na brzegu płaskiego stropodachu – nawet nie próbowano się z tym kryć – między budynkiem a atrapą widoczna jest szczelina. Natomiast na narożniku i na wprost wejścia z mostkiem z premedytacją obchodzi się zapis o kształtowaniu ładu przestrzennego – atrapę postanowiono zasłonić wysoką ścianą. Plan nie dopuszcza stosowania na elewacjach okładzin z paneli blaszanych, ale słupy od strony Rynku są pokryte blachą.

Co prawda nie ma jeszcze reklam na ścianach budynku, choć miejsca są przygotowane i na wizualizacjach są duże, tymczasem plan określa, że powierzchnia znaków reklamowych umieszczanych na budynkach nie może przekraczać 4 m kw. Plan wskazuje drzewa i szpalery drzew i krzewów o wartościach przyrodniczo-krajobrazowych określone oznaczeniem graficznym i skrótem nazwy na rysunku planu do zachowania, poprzez właściwe usytuowanie zabudowy i zagospodarowanie terenu. I takie drzewa rosły sobie kiedyś wzdłuż Alei (wyróżnione na rysunku planu), ale że ukształtowano zabudowę tak, że drzewa przeszkadzały (wejście kładką nad skarpą podciętą murem oporowym parkingu w przyziemiu), więc zastosowano zapis dotyczący zwykłych drzew, niewyróżnionych w planie który w przypadku niezachowania bezpieczeństwa ludzi i mienia dopuszcza wycinkę. Postąpiono na odwrót – co było już widać na wcześniejszych wizualizacjach – najpierw tak ukształtowano zabudowę, żeby drzewa wyciąć.

- A budowa parkingów…

- Jeśli chodzi o zapewnienie parkingów, obowiązuje wydzielenie miejsc postojowych w granicach działki własnej, w ilości co najmniej 2 (w wersji przed uchwaleniem – 3) miejsc postojowych na każde 100 m kw. powierzchni użytkowej, co przy 7500 m kw. (właściwie 7800 m kw.) odpowiada 150 lub 156 miejscom. Inwestor galerii podawał w swoim czasie ilość 107 miejsc, więc formalnie jest niedosyt około 1/3 wymaganego zliberalizowanego wobec pierwowzoru zapotrzebowania.

W planie co prawda istnieje zapis, że w przypadku braku możliwości wydzielenia miejsc postojowych dla funkcji usługowych na działkach własnych, dopuszcza się wyznaczenie miejsc postojowych w granicach ogólnodostępnych placów postojowych lub w liniach rozgraniczających ulic za zgodą zarządcy drogi. Czyli gdzie? Wobec powyższych faktów, trudno o wyrozumiały komentarz… Interesujący jest również proces weryfikacji przez odpowiednie organy administracji czy projekt i budynek odpowiada zapisom planu miejscowego?

– Jako powiązane do tematu inwestycji galerii dochodzą jeszcze nietrudne do zauważenia sąsiednie inwestycje. Chodzi o inwestycje publiczne: przebudowa skrzyżowania Armii Krajowej i Kościelnej oraz przebudowa Kościelnej w ramach rewitalizacji Rynku i okolic.

- W 2011 roku miasto oraz zarząd dróg wojewódzkich przebudowały pobliskie skrzyżowanie, dodano sygnalizację świetlną. Niewątpliwie inwestycja pożądana. Tylko, że choć przymierzano się do niej od 2009 roku, a w 2010 roku teren po szkole odkupił od poprzedniego właściciela obecny, ruch w temacie był. Należało zamrozić inwestycję w takim kształcie. Jest normalne i powszechne, że w przypadku handlowych inwestycji, to właśnie inwestorom zależy, by usprawnić dostęp komunikacji do swojego obiektu i to oni całkowicie finansują lub partycypują w kosztach przebudowy dróg, skrzyżowań czy dodatkowych sygnalizacji świetlnych.

Tu właściciel galerii dostał to za darmo. Ale jakby było mało, inwestor za miejskie i unijne pieniądze ma zapewniony remont ulicy Kościelnej i parking przed kościołem. Elegancja, granitowa kosteczka. Tak szlachetnych materiałów nie uświadczymy na elewacjach i we wnętrzach galerii… Tu też pada odpowiedź gdzie będzie można korzystać z parkingu w przypadku brakujących miejsc postojowych w galerii handlowej.

Z parkingu przed kościołem będą korzystać z powodu bliskości użytkownicy galerii, a nie klienci usług skupionych wokół Rynku – a to dla nich powinien być dedykowany ten parking. Ba, parking w galerii powinien mieć nadwyżkę, nawet płatną dla klientów nie korzystających z galerii – co też jest praktykowane w cywilizowanym świecie.

– Do tej pory argumenty były w zasadzie obiektywne. Nie dość, że budynek jest skażony karygodnym postępowaniem urzędników, począwszy od decyzji likwidacji szkoły, przyzwolenie na wyburzenie i postawienie molocha na dziwnych warunkach, postępowanie inwestora wyciskające z działki więcej niż się da, to sam budynek jest przaśny i brzydki…

- Ot, kolejne pudło na zasadzie styropian plus kolorowy tynk, które za kilka lat trzeba będzie odmalować. Rozbicie na różniące się kolorem tynku bunkrowate bryły nie przyniosły efektu, wręcz przeciwnie. Z wiaduktu widać zwalistą bryłę budynku – wycięcie wysokich drzew dodatkowo potęguje negatywne wrażenie. Wybudowano bezpośredniego konkurenta dla bryły zabytkowego kościoła – uważam to za niedopuszczalne.

To kolejny zarzut do służb konserwatorskich. Nawet z lokalnych otwarć widokowych jest to porażka – choćby patrząc z pasażu L. Staffa, przy schodach nad Aleją Armii Krajowej – ponad atrapami daszków i urządzeniami wentylacyjnymi widać tylko czubek kościoła.

Byłem jakiś czas temu w galerii tego samego inwestora w sąsiednim mieście, więc dużo sobie nie obiecywałem. Tam przynajmniej lokalizacja nie jest tak eksponowana. Po prostu korytarz ze schodami ruchomymi obudowany sklepami. Żadnego czy atrium, czy patio przez dwie kondygnacje. Podobnie zapewne będzie u nas. W Starachowicach i tak będzie to najwyższy do tej pory standard handlowy, choć moim zdaniem zniszczona w ostatnich latach architektura „Pedetu” stoi na wyższym poziomie. Klasa architektoniczna gorsza od zburzonej szkoły – pod tym względem Wierzbnik coraz bardziej ubożeje.

Ale nawet, przecież ostatecznie obiekt handlowy maksymalnie do 2000 m kw. mógłby powstać. Niech tylko ta i podobne inwestycje będą prowadzone z poszanowaniem „ducha miejsca”, struktury urbanistycznej, a bez cwaniactwa i urzędniczej rutyny.

Tu genius loci zdeptano, a strukturę urbanistyczną jak nie zniszczono, to poważnie okaleczono. Nie sztuka odnowić Rynek i uliczki, podczas gdy nasze Stare Miasto jest niszczone w inny sposób – psuciem otwarć widokowych, które są atutem Starachowic, czy niszczeniem funkcji – likwidacji szkolnictwa średniego, wprowadzeniem tak dużego obiektu handlowego w bezpośrednim sąsiedztwie Rynku.

Jedną z przyczyn stanu, o którym rozmawiamy, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ten powinien być gwarantem, że nie powstanie tu żaden obiekt, do którego można byłoby się przyczepić. Jak widać ten plan jest słaby – nie tylko w przypadku zapisów dotyczących terenu po szkole. Nie wiem po co jest tam ta ładnie brzmiąca formułka o rewitalizacji, którą na początku przytoczyłem. No cóż, został przygotowany, sporządzony, w międzyczasie zmieniony i „klepnięty” przez radnych. I jest to porażające.

- Dziękuję za rozmowę.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *


6 + = siedem

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>